L’agent immobilier est un professionnel qui réalise des transactions immobilières en tant qu’intermédiaire entre deux ou plusieurs parties : achat, vente, location de logements ou de fonds de commerce…
Conditions d’exercice
L’exercice de la profession d’agent immobilier est encadré par la législation.
La loi 70-9 du 2 janvier 1970 (loi Hoguet) et son décret d’application en date du 20 juillet 1972 soumettent l’exercice de cette activité au respect de différentes conditions.
L’agent immobilier est ainsi soumis à différentes obligations auxquelles il ne peut se soustraire :
- être titulaire d’une carte professionnelle délivrée par l’administration préfectorale chaque année
- disposer d’une garantie financière auprès d’un organisme bancaire ou d’une organisation professionnelle
- avoir souscrit une assurance de responsabilité civile professionnelle
- détenir un mandat écrit de son client l’autorisant à négocier ou à s’engager en son nom.
Affichage des tarifs
Depuis le 1er avril 2017, les agences immobilières ont de nouvelles obligations en matière d’affichage des prix. A cette date, l’arrêté du 10 janvier 2017 (pris en application de la loi Alur) remplace l’arrêté du 29 juin 1990. Il fixe de nouvelles règles en prévoyant notamment :
- l’obligation pour l’agence de publier le barème des prix proposés sur son site internet ;
- l’obligation de faire systématiquement figurer le prix de vente des biens et de préciser à qui incombe le paiement des frais d’agence (charge vendeur ou charge acquéreur) ;
L’arrêté conserve les règles d’affichage déjà imposées avant son entrée en vigueur. Elles obligent les professionnels de l’immobilier à afficher leurs tarifs de manière visible et lisible soit en vitrine, soit à l’entrée de l’agence. Doivent être mis notamment en évidence le montant de la commission (en pourcentage) et le mode de calcul des honoraires. Rappelons au passage que ces honoraires, libres depuis 1987, sont toujours exprimés TTC.
L’agent immobilier se doit aussi d’afficher :
- le numéro et le lieu de délivrance de sa carte professionnelle ;
- le montant de sa garantie professionnelle et le nom et l’adresse du garant ;
Par ailleurs, trois types de mentions doivent obligatoirement figurer sur l’ensemble des documents émanant de l’agence immobilière (contrats, correspondances, conventions, prospectus) :
- le numéro et le lieu de délivrance de la carte professionnelle ;
- le nom (ou la raison sociale), l’adresse de l’entreprise et l’activité exercée ;
- le nom et l’adresse du garant.
Mandat de l’agent immobilier
Entre l’agence immobilière et son ses clients, le mandat écrit et signé est obligatoire. En son absence, toute transaction est frappée de nullité.
Ce mandat a pour but d’indiquer à la fois l’objet de la transaction et le montant de la rémunération ou de la commission qui sera perçue.
Chaque mandat fait l’objet d’un enregistrement avec numérotation et d’une inscription dans un registre prévu à cet effet.
Le mandat est obligatoire limité dans la durée.
Il existe deux formes de mandats : le mandat simple et le mandat exclusif.
Votre agence Evidence Immobilier, vous propose également un mandat intermédiaire, à découvrir en agence.
Mandat simple
Le mandat simple permet au mandant de confier la transaction à différents professionnels et l’autorise, s’il le souhaite, à procéder lui-même à la recherche d’un acquéreur.
Mandat exclusif
Le mandat exclusif consiste à ne confier l’affaire qu’à un seul agent immobilier qui en détient l’exclusivité. Le mandant ne peut, dans ce cas, négocier directement avec un tiers.
Commission d’agence
Le mandat précise si la commission est à la charge de l’acquéreur ou du vendeur ou bien si elle est partagée entre les deux parties.
La répartition de la commission doit être mentionnée dans la promesse d’achat ou le compromis de vente.
La commission est intégralement due si l’agent immobilier a pleinement rempli son rôle. Notamment en matière de publicité et d’organisation des visites. Lorsqu’il s’agit d’une mission de négociation, l’intervention de l’agence doit revêtir un caractère déterminant dans l’aboutissement de celle-ci. Si tel n’est pas le cas, la commission sera diminuée par rapport à celle originellement prévue.
La commission n’est versée que lorsque la transaction a été conclue de manière définitive par un acte notarié entre les deux parties.
Toute rémunération est interdite antérieurement à cette signature.
Obligation de conseil
L’agent immobilier est tenu à un devoir de conseil dans l’établissement du prix du bien mis en vente.
Il a l’obligation de vérifier l’exactitude des renseignements fournis par son mandant.
Il doit aussi informer le client potentiel des vices apparents qui affectent le bien (fissures graves, insectes, plomb…), mais il ne peut être tenu responsables de vices cachés.
L’acte de transaction
L’agent immobilier est responsable des mentions figurant dans l’acte qu’il fait signer. C’est pourquoi il doit s’assurer que le client est bien le propriétaire du bien immobilier mis en vente.
À ce titre il doit vérifier le titre de propriété du vendeur, la surface exacte du bien pour tous les biens en copropriété (Loi Carrez), l’existence de servitudes et la validité des diagnostics obligatoires (amiante, plomb, termites, bilan énergétique…) qui sont imposés au propriétaire.
Annonces immobilières
Pour prospecter, l’agent immobilier a recours à l’affichage ou la publication d’annonces. Celles-ci sont encadrées par la réglementation. Les annonces doivent mentionner un certain nombre d’informations : caractéristiques du bien (surface, situation, état…), prix TTC (commission incluse) et numéro SIREN quel que soit le support.
Rappelons que, sous peine d’être poursuivi pour pratiques commerciales trompeuses (article L. 121-2 du code de la consommation), l’agent immobilier ne peut :
- proposer à la vente un bien déjà vendu ;
- diffuser une annonce sans détenir de mandat ;
- présenter comme exclusif un bien faisant l’objet d’un mandat simple ;
- mentionner une différence de prix entre l’annonce et le mandat ;
- mentionner une superficie différente entre l’annonce et le mandat ;
Démarchage à domicile
Tout acte souscrit en dehors des locaux commerciaux de l’agence (domicile, lieu de travail…) soumet les professionnels de l’immobilier aux dispositions du code de la consommation sur le démarchage à domicile.
De ce fait ils doivent :
- utiliser un contrat écrit conforme aux règles du code de la consommation ;
- laisser un délai de réflexion de 14 jours au consommateur permettant à celui-ci, s’il le désire, de renoncer à la transaction.
